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中国产业地产的发展现状概况

来源:产业地产研究 时间:2019.06.05

据不完全统计,整个2016年至少有34家企业进入产业地产,其中房地产背景企业数量最多,占到23家,其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。

 

从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来,国务院累计发布多个相关实施和落实意见,这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济,作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。

 

在当前实体经济相对不景气的背景下,大量资本涌入产业地产,一定程度上也造成产业主体与产业地产载体不匹配,一种观点:“实体经济不好,产业地产能好到哪里去?”

 

但另一方面,资本在实体经济下滑阶段涌入,同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新挖掘。

 

 

一、科技园区的发展历史

 

科技园区最早是以工业园区的面貌出现的,大概在1950年代,为了给快速发展的工业企业集中提供发展生产所需要的的道路,给排水,厂房,供电、供热、供气以及配套的生活设施,在美国的很多地方都开始开发和建设工业园区。

 

随着科学技术的发展,许多发达国家开始关注企业的技术水平和研发能力,使得企业与大学和研究机构的关系日益密切,在最早的工业园区附近或园区内,开始有了与企业密切合作的大学和相应的学术、研究机构,原始的工业园区,开始注入了科技的元素。如,美国的著名的硅谷地区,英国剑桥科技园区等,都是在六十年代末,七十年代初发展起来的。

 

 

二、科技园区的发展阶段

 

 

 

三、国际科技园区的数量及分布

 

世界上目前到底有多少科技园?恐怕没有一个机构或个人可以给出一个准确的答案,但是下面几组数据,可以给出一些基本概念。

 

a)世界上最大的以科技园区为会员的协会,国际科技园协会(IASP),目前共有来自72个国家的380多个会员。

 

b)由世界创新联盟编辑出版的世界创新地图集中,由世界上与科技园区相关的24个协会提供的科技园和与创新研究紧密相关的机构的数量是2384个。这之中中国大陆的会员是70个。

 

c)而中国大陆省级以上的科技园(经开区,高新区)就有1630多家。

 

综上所述,世界范围内在册科技园区应该是5000多家,中国占30%强。

 

从世界创新联盟所出版的地图上可以看到,世界上大多数科技园区,基本上还是集中在美国和欧洲,虽然从总量上说,中国很可能是拥有科技园区最多的国家,但是我们和世界的联系还不是那么紧密,在这24个和科技园区、孵化器有关的协会组织中,我们总共才有70个,占我们国家科技园区总数的5%。所以在这张比较权威的地图上,我们还是少数。

 

 

四、国内产业地产商的布局

 

 

 

五、国内产业地产发展趋势及小结

 

从园区中国提供2016年转型进入产业地产企业名单中可以看出,34家新进企业主要以房地产开发企业为主,其次为制造业企业和金融资本企业。这些企业大多为首次从事产业地产开发,也有部分企业在早年已经布局,但今年加速开始启动。

 

23家房地产背景新进企业中,央企和国企背景的企业占到一半以上,其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业;首开股份、首创置业、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投为地方背景的国有企业。

 

另外,在2016年新进入地产领域的11家民营房地产企业中,碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、荣盛发展等企业赫然在列,同时进入的还有合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。

 

除了房地产企业外,2016年新进产业地产企业中,传统制造业和金融资本也占据一定比例,其中制造业企业有三一集团、中集集团、华立集团、正大机电集团和海格集团等5家企业,金融资本有弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等4家企业。

 

金融资本进入产业地产,一方面与其投资回报有关,目前,相比其它领域,房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面,布局产业园区、物流园区等产业地产,可以与其主业形成协同发展效应。

 

此外,东百集团、菜鸟网络等商业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要为阿里巴巴等电商平台的商家提供物流服务,虽然从2013年成立时就开始拿地,但在今年启动了多个物流园区项目。

 

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